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建设部房地产业司


建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知
建设部房地产业司



各省、自治区建委（建设厅）、直辖市建委、市政管委、房地产管理局：
《城市新建住宅小区管理办法》，简称《办法》，以中华人民共和国建设部令第33号发布，自一九九四年四月一日起施行。为贯彻和推动这一《办法》的实施，经研究，提出如下意见：
一、各地要高度重视《办法》的发布实施，把新建小区的管理工作提到重要位置上来。住宅小区推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理，是我国房地产管理体制深化改革的重要举措。按照《办法》管理小区，变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务
型，将促进住房在消费环节形成良性循环的新运行机制，以更好地维护住宅小区使用功能、延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全生活方便的居住环境。各地要组织建设、房地产管理、房地产开发、房地产经营等有关部门和单位，结合本地区近几年住宅小区开发建设和管理
中的经验教训，认真学习《办法》，统一思想、提高认识、更新观念、尽快制定出实施细则，以贯彻执行《办法》，切实提高住宅小区管理的整体水平。
二、各地要在贯彻《办法》的同时，对本地新建住宅小区进行一次全面摸底调查，对小区的管理工作实行分类指导，对即将入住的住宅小区，要严格按照《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》建法〔1993〕814号文组织验收，以保证住宅小区的建设质量，为实施专业化管理创
造条件。同时应及时选聘物业管理公司，组织成立管委会，按《办法》的要求，对入住后的小区实行统一的专业化管理。对在建的住宅小区，要按《办法》的要求，提前做出物业管理规划和实施方案。房地产开发企业在出售房屋前，一方面要认真选聘物业管理公司，与其签定小区物业管理
合同，条件成熟的地区，可采取招标等方式选聘物业管理公司，鼓励公平竞争，以推动物业管理水平的提高。一方面在办理售房手续时，要在买卖合同中就承买人必须遵守小区管理有关规定作出明确的约定，以保证入住小区后管理工作的开展。凡纳入我部住宅建设小区试点的单位，要按《
办法》的各项要求完善小区管理工作。物业管理工作落实情况是新建小区试点总体水平考核的重要内容。
对《办法》发布前，未按《办法》实施管理的住宅小区，应按《办法》要求，逐步转换机制推行专业化管理，尽快改变各自为政，多家分割管理的局面，突破传统的政企不分的房屋管理体制。贯彻《办法》要着重抓好几个主要环节：一是对本地区推进物业管理工作要有具体的组织布置
与领导；二是做好建设开发单位选聘物业管理单位前后之间的衔接工作；三是物业管理单位与服务对象即广大居民用户之间的实行有偿服务的责、权、利关系。
三、要加强对物业管理公司的指导与管理。物业管理公司要接受当地房地产管理部门及住宅小区所在地人民政府的指导与监督，物业管理合同和小区管理办法要报当地房地产行政主管部门备案。各级房地产管理部门要指导物业管理公司，通过建立健全管理制度，规范管理工作，提高管
理水平。要及时掌握物业管理公司在经营管理服务中出现的新情况，主动协调有关部门解决问题，为物业管理工作的开展创造条件。同时要组织物业管理公司经理及骨干进行短期的集中学习、培训、研讨、学习房地产有关法规、政策，不断提高物业管理队伍的整体素质，及时总结成绩、表
彰先进、推广先进经验。
四、目前，我国的物业管理工作处在起步阶段，发展不平衡，南北差异较大，各地在贯彻《办法》推行小区物业管理工作中，要注意与本地区的经济发展水平、居民的消费承受能力相适应。收费要公平、服务要优质，各有关部门应努力创造条件，鼓励物业管理公司利用小区内经营性用
房开展多种经营及方便居民生活的多项服务，以经营收益来弥补管理经费的不足。切实减轻住户负担，确保物业管理单位以优质、高效、规范的服务树立起良好的企业形象。
五、1995年，我部将组织第二批《全国文明住宅小区》达标考评工作，各地要结合贯彻《办法》努力认真开展争创全国文明住宅小区的活动。
请各省（直辖市）结合贯彻《办法》，按附表要求填写“新建小区管理状况摸底表”（包括中外合资、外商独资企业的新建住宅小区），汇总后于8月31日前统一报我部房地产业司物业管理处备案。
附表：新建住宅小区管理状况摸底表
省（市） 填报人： 电话：
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｜序号｜城市名称｜小区名称｜规模（平米）｜开发建设单位｜入住时间｜管理形式｜管委会设立｜联系人｜电话｜
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1994年4月25日