关于执行劳社部发〔2001〕20号文件有关规定的复函

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福建省人大


福建省人民代表大会常务委员会关于批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》的决定
福建省人大


（1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）


福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议，根据福州市人民代表大会常务委员会的报请，经过审议，决定批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》，由福州市人民代表大会常务委员会颁布施行。

福州市城市住宅小区物业管理办法

（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。
本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条 住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主（住户）自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。
区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。
其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。
第五条 住户享有参与物业管理和良好居住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。
第六条 物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。

第二章 物业管理组织
第七条 新建住宅小区入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。
业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（三）决定关系业主利益的重大事项；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；
（六）监督业主委员会的工作。
业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。
第八条 业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。
业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。
业主委员会的职责：
（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；
（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；
（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；
（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；
（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；
（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。
第九条 物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。
第十条 物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。
物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用，合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。
第十一条 物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；
（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；
（四）道路维护，车辆停放秩序管理；
（五）安全保卫和公共生活秩序管理；
（六）专项及特约服务；
（七）其他物业管理事项。
第十二条 物业管理公司的基本权利：
（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；
（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。
物业管理公司的基本义务：
（一）依法经营，为住户提供优质服务；
（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；
（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。
第十三条 物业管理公司应当按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。
住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。
未售（租）出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。
第十四条 原有住宅小区的物业管理，经多数住户同意，可以由街道办事处组织当地居民委员会管理，也可以委托物业管理公司或其他专业单位维修、管护物业，所需费用由住户按规定承担。
单位自管住宅小区的物业管理，可以由产权单位自主管理，也可以委托物业管理公司管理。
上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮助成立业主委员会，并逐步向专业经营型物业管理过渡。

第三章 物业管理移交
第十五条 新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发，配套建设。经竣工综合验收合格后，方可交付使用。但竣工验收不视为物业管理移交。
第十六条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理前，应向区房地产管理部门提交物业管理实施方案，并负责住宅小区的物业管理；售（租）房时应当与购房人或承租人书面约定双方物业管理的权利义务。
第十七条 新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金组成。
物业管理基本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存；未设立业主委员会的，由区房地产管理局设立专户代管。
基本金的使用受市房地产管理部门的监督，专项用于该住宅小区公用设施的维修更新，不得挪作他用。
第十八条 新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。
未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房。
第十九条 开发建设单位应当依照本办法规定，向业主委员会移交物业管理，并向业主委员会或其指定的物业管理公司提供小区规划、地下管网、单体建筑及结构设备和其它有关的工程建设资料。
开发建设单位自业主委员会接管之日起，不再承担住宅小区物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任。由开发建设单位承担。

第四章 物业维护
第二十条 住户使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋结构、外观和用途；
（二）不得对房屋的承重结构进行拆改；
（三）不得拆凿楼板和共用墙壁；
（四）不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。
第二十一条 住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地，业主委员会可以委托物业管理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。
住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。
第二十二条 住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的维修、管护，按下列规定办理：
（一）由市政公用专业单位投资建设的，由产权单位负责；
（二）按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定维修管护范围的，分别由市政公用专业单位和业主委员会负责；
（三）开发建设单位投资建设的道路、排水、路灯、消防等属于市政基础设施的，或已由市政公用专业单位维修、管护的，分别由政府有关部门和市政公用专业单位负责。
第二十三条 市政公用专业单位对其负责维修、养护的住宅小区物业，应当实行服务责任制，保障各项设施完好。
由业主委员会维修、管护的部分，有安全和技术要求的，应当按照规定委托物业管理公司或市政公用专业单位实施维修、管护，并承担有关费用。
第二十四条 挖掘住宅小区范围内的道路，应当征得业主委员会的同意，经市政管理部门批准，并负责修复或承担修复费用。
第二十五条 住宅小区应当设置必要的安全设施，落实群众性治安防范措施。
第二十六条 原有住宅小区物业管理在交接时，需要维修、补建配套设施的，维修和补建的费用由原开发建设单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集；配套设施交接后，应建立专项维修资金，由产权单位、业主筹集。

第五章 法律责任
第二十七条 住宅小区开发建设单位违反本办法第十六条规定的，由房地产管理部门责令限期履行；逾期不履行的，市房地产管理部门不得办理商品房预售。
第二十八条 开发建设单位不按规定拨付物业管理基本金的，由房地产管理部门责令限期拨付，并按每日3‰追缴滞纳金。
第二十九条 违反本办法第十八条规定，不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由房地产管理部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。
第三十条 未取得资质证书从事物业管理经营的，由市房地产管理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。
第三十一条 物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，业主委员会可以解除合同；情节严重的，市房地产管理部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：
（一）不履行合同的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。
第三十二条 违反本办法第二十条、第二十四条规定的，由区房地产管理部门责令停止违法行为，限期修复、恢复。
第三十三条 对无故不交纳物业管理服务费的住户，物业管理公司可以要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。
第三十四条 当事人对行政处理决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议或起诉，又不履行处理决定的，由作出行政处理决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第三十五条 综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照本办法委托物业管理公司实施物业管理的，其物业管理标准可以高于住宅小区的标准。
市辖县（市）的住宅小区物业管理，参照本办法执行。
第三十六条 业主大会组织办法、物业管理移交办法和基本金使用管理制度，由市房地产管理局制定，报市人民政府批准后施行。
第三十七条 本办法由福州市人民政府负责应用解释。
第三十八条 本办法自1997年1月1日起施行。



1996年11月29日
广西壮族自治区河池市人民政府


河池市人民政府关于印发《河池市市直国有资产（资源）有偿使用收入管理暂行办法》的通知



河政发〔2011〕62号



各县（市、区）人民政府，市直各单位，各企业：

《河池市市直国有资产（资源）有偿使用收入管理暂行办法》已经市二届人民政府第七十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。





二○一一年十月八日







河池市市直国有资产（资源）有偿使用

收入管理暂行办法



第一条　为了加强市直国有资产（资源）有偿使用收入管理，规范公共财政收入体系建设，促进国有资产合理配置和国有资源有效利用，根据有关法律、法规的规定，结合市本级实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于市本级国家机关、事业单位及代行政府职能的社会团体及其他组织 (以下统称执收单位)国有资产（资源）有偿使用收入的征收管理和监督检查。

执行企业财务会计制度的事业单位，其国有资产（资源）有偿使用收入管理不适用本办法。

第三条　国有资产有偿使用收入，是指执收单位将其占有使用的固定资产、流动资产、无形资产，在保证完成正常工作的前提下，经审批同意，通过处置、租赁、对外合作、对外服务、对外投资和担保等形式取得的收入。

第四条 国有资产有偿使用收入包括：执收单位的固定资产和无形资产出租、出售、出让、转让等取得的收入，政府拥有所有权和投资兴建的公园、景点范围内实行特许经营项目的有偿出让收入和门票收入，利用政府投资建设的城市道路和公共场地设置停车泊位取得的收入，政府投资建设的公共基础设施（如道路、桥梁、公园、广场、建筑物等）的开发权、使用权、冠名权、广告权、特许经营权等取得的收入，以及利用其他国有资产取得的收入。

第五条　国有资源有偿使用收入，是指执收单位利用各种形态的自然资源、公共资源、政府信誉、信息和技术资源等方式向社会提供公共服务、准公共服务、经营服务以及出租、出让、转让国有资源使用权取得的收入。

第六条 国有资源有偿使用收入包括：执收单位收取的土地出让金收入，新增建设用地土地有偿使用费收入，探矿权和采矿权使用费及价款收入，场地和矿区使用费收入，出租汽车经营权、公共交通线路经营权、汽车号牌使用权等有偿出让取得的收入，政府举办的广播电视机构占用国家无线电频率资源取得的广告收入，以及利用其他国有资源取得的收入。

第七条　国有资产（资源）有偿使用收入属政府非税收入。执收单位扣除应缴税费后，应按政府非税收入管理规定，将应缴资金缴入国库，实行“收支两条线”管理，严禁私设“小金库”行为。

任何单位不得坐收坐支、截留、挤占、挪用或者擅自减收、免收、缓收国有资产（资源）有偿使用收入。

第八条　市财政局是国有资产（资源）有偿使用收入征收管理的主管部门，所属市非税收入管理局具体负责国有资产（资源）有偿使用收入征收管理的组织实施工作。

行政监察、审计等部门应当按照各自职责，做好国有资产（资源）有偿使用收入征收管理的相关工作。

第九条　执收单位处置、租赁国有资产（资源）以及利用国有资产（资源）开展对外投资和担保活动，应当按照财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定，报经同级财政部门审核批准。

本办法出台前，执收单位已投入租赁经营活动的国有资产（资源），执收单位应当及时到市非税收入管理局补充办理备案登记手续。

第十条　执收单位处置国有资产（资源），能够通过市场化方式进行的，应按照公开、公正、公平的原则，依法采取公开招标、竞价、拍卖等国家法律、法规、规章规定的方式进行，实行阳光操作，接受社会监督。

第十一条 执收单位出租、出借国有资产（资源），应分别按以下方式进行：

（一）对首次投入有偿使用的国有资产（资源），按照有关竞价程序，实行公开挂牌竞价出租，经市非税收入管理局确认后，执收单位方可签订出租、出借合同，合同经营期限一般不超过5年；

（二）对已出租经营的国有资产（资源），待原合同经营期满，经市非税收入管理局委托市价格认证中心或中介评估机构对租金重新进行价格评估认证后，原承租户可按评估认证价格实行协议续租，合同经营期限一般不超过3年。原承租户放弃续租权利的，按前款规定实行公开挂牌竞价出租。

（三）对租赁国有资产（资源）临时用于短期宣传促销等经营活动，并且规模较小、经营时间较短的，遵照物价部门确定的市场指导价，授权执收单位简化报批程序、缩短审批时间，具体办理出租、出借审批手续，以提高工作效率。

国有资产（资源）租赁合同文本统一由市非税收入管理局制定。

第十二条 未经市财政局审批，执收单位不得擅自改变国有资产（资源）的经营属性和用途，不得改变或自行续签租赁合同、预支租金或押金，或变相转移资产（资源）等。

第十三条　执收单位投入租赁经营活动的国有资产（资源）应与市非税收入管理局办理登记备案手续，并定期对账。执收单位要根据市非税收入管理局提供的国有资产（资源）有偿使用收入征缴数据和有关会计资料，登记辅助账簿，建立有关内部控制制度。

第十四条 执收单位收取国有资产（资源）有偿使用收入，应当依照有关规定开具政府非税收入票据。

执收单位不得使用资金往来结算票据以及自制票据、作废票据等非法票据收取国有资产（资源）有偿使用收入。

第十五条　执收单位应当建立健全国有资产（资源）有偿使用收入财务会计管理制度，如实提供国有资产（资源）有偿使用收入收支情况和资料，接受财政、审计等部门的监督检查。

第十六条　国有资产（资源）有偿使用收入根据管理需要可以由市财政局直接征收，也可以由市财政局委托执收单位征收。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

委托有关单位征收的，财政部门应当与有关单位签订委托合同。

第十七条　市财政局应当将国有资产（资源）有偿使用收入纳入财政预算和决算。

第十八条　市财政局、市审计局应当加强对国有资产（资源）有偿使用收入征收、入库、支出和票据使用管理等情况的监督检查，依法查处国有资产（资源）有偿使用收入收支管理中的违规违纪行为。

第十九条　市财政局应当加强对国有资产（资源）有偿使用收入的管理，协调解决有偿使用收入管理中的重大问题，建立和完善激励机制，鼓励执收单位利用闲置的国有资产（资源）进行有偿使用活动，不断提高国有资产（资源）使用效益。

第二十条 对产权属执收单位所有的国有资产（资源）有偿使用收入，按市人民政府规定的办法征收政府统筹资金后，市财政局应将其余部分拨付执收单位用于有偿使用的国有资产（资源）的维护管理以及弥补执收单位公用经费的不足等支出。

对产权属政府所有的国有资产（资源）有偿使用收入，市财政局应当按一定比例核拨执收单位用于征收成本支出。对征收成本不能在国有资产（资源）有偿使用收入中列支的，由财政预算另行安排执收经费。

第二十一条 鼓励企业参与政府公共基础设施建设，对政府和企业合作开发建设取得的国有资产（资源）有偿使用收入，收益归政府和企业共同所有。

第二十二条 任何单位和个人有权举报国有资产（资源）有偿使用收入管理中的违法行为。受理举报的部门应当按照规定职责依法处理。

第二十三条　对违反本办法有关规定的执收单位和个人，按照国务院《财政违法行为处罚处分条例》和《广西壮族自治区政府非税收入管理条例》、《广西壮族自治区收据管理办法》等规定,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予处罚、处分；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。

第二十四条　财政部门和其他有关部门的工作人员在国有资产（资源）有偿使用收入监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，造成有偿使用收入流失的，依据《财政违法行为处罚处分条例》规定，给予行政处分、行政处罚；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。

第二十五条 本办法由市财政局负责解释。

第二十六条 本办法自发布之日起施行。