湖南省城市住宅区物业管理条例
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湖南省城市住宅区物业管理条例
湖南省人大常委会
湖南省城市住宅区物业管理条例
2002年1月24日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过
第一章总则
第一条 为规范城市住宅区物业管理，保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保护安全、整洁、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动，适用本条例。本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。
第三条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。
第二章业主组织
第四条 物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会（以下统称业主会）选举产生业主委员会。业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。
第五条 业主会履行下列职责：
（一）制定业主会章程和业主公约；
（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
（三）审查物业管理服务合同草案；
（四）授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同；
（五）审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法；
（六）决定物业管理的其他重大事项。
第六条 业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。
第七条 业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。
第八条 已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会。业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。
第九条 业主委员会履行下列职责：
（一）组织召开业主会；
（二）根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同；
（三）监督物业维修基金的使用；
（四）听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议；
（五）督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同；
（六）业主会赋予的其他职责。
第十条 业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行义务。使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。
第三章物业管理企业
第十一条从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。
第十二条 物业管理企业享有下列权利：
（一）根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度；
（二）依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用；
（三）选择专营企业承担专项经营服务业务；
（四）制止违反物业管理制度的行为；
（五）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。
第十三条 物业管理企业应当履行下列义务：
（一）履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；
（二）接受业主、使用人、业主委员会的监督；
（三）接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理；
（四）法律、法规规定的其他义务。
第四章物业管理服务
第十四条 物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。
第十五条 物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。
第十六条 物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料；
（二）设施、设备安装、使用和维修保养技术资料；
（三）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第十七条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人；
（三）按照业主会审定的预算使用物业维修基金，六个月公布一次物业维修基金的使用情况；
（四）按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作；
（五）发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修；
（六）妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施；
（八）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告；
（九）不得擅自改变物业管理区域内的设施；
(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。
第十八条 确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。物业管理服务价格，由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。物业管理服务项目和价格应当公布。
第十九条 物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳；业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。
第二十条 物业管理企业可以接受业主、使用人的委托，承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是，物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的，必须事前征得业主、使用人同意。
第二十一条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务帐册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。
第二十二条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责；通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责；物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责；高层建筑楼供水泵房总计费水表以外（含水表）和多层建筑楼外自来水表井以外（含水表井）的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责；供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。
第二十三条 物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。
第五章物业使用与维修
第二十四条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌；
（二）擅自改变房屋的使用性质；
（三）占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施；
（四）违章搭建建筑物、构筑物；
（五）违反规定设置摊点、集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物；
（七）擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写；
（八）排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十五条 业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市详细规划要求，并依法办理审批手续。
第二十六条 业主或者使用人装修房屋时，物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。
第二十七条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时，有关业主、使用人应当予以配合。
第二十八条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地；确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的，应当与业主委员会协商，并在约定期限内恢复原状。
第二十九条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主会书面同意后，按照有关法律、法规规定办理相关手续，并与业主委员会签订协议，支付场地租金。按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。
第三十条 物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省人民政府的规定执行。
第三十一条 维修基金属于业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。维修基金的使用，由物业管理企业提出年度预算，经业主委员会提交业主会审议批准后实施。前期物业管理期间，不得使用维修基金。
第三十二条 维修基金明细帐应当按单幢住宅设置，按户核算。业主转让房屋时，其维修基金剩余的部分，随房屋所有权同时过户。
第三十三条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。
保修期届满后，物业管理区域内共用设施维修、更新的费用，由全体业主按房屋的建筑面积分摊；房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。保修期届满后，房屋自用部位、自用设备的维修费用，由业主承担。
第六章法律责任
第三十四条 业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任。
第三十五条 物业出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正，可并处五千元以上五万元以下罚款：
（一）未移交物业管理资料的；
（二）未按照要求配置物业管理服务用房的；
（三）在前期物业管理期间动用维修基金的。
第三十六条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的，由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。
第三十七条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。
第七章附则
第三十八条 本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。本条例中业主公约、业主会章程、物业管理服务合同的参考文本，由省人民政府建设行政管理部门制定。
第三十九条 城市非住宅区的物业管理，可参照本条例执行。
第四十条 本条例自2002年5月1日起施行。
关于发布《深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第8号——衍生品投资》的通知
深圳证券交易所
关于发布《深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第8号——衍生品投资》的通知
各上市公司：
为规范上市公司及其控股子公司投资衍生品行为，提高衍生品投资信息披露透明度，根据《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、行政法规、部门规章和业务规则，本所制定《深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第8号——衍生品投资》，现予以发布，请遵照执行。
特此通知
附件：《深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第8号——衍生品投资》
深圳证券交易所
二○○九年八月二十七日
附件：
深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第8号：衍生品投资
第一章 总则
第一条 为规范上市公司及其控股子公司投资衍生品行为，提高衍生品投资信息披露透明度，根据《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》（以下简称“《上市规则》”）等法律、行政法规、部门规章和业务规则，制定本指引。
第二条 本指引适用于深圳证券交易所（以下简称“本所”）主板上市公司（不含中小企业板块上市公司）及其控股子公司的衍生品投资及信息披露监管。
第三条 本指引所称衍生品是指场内场外交易、或者非交易的，实质为期货、期权、远期、互换等产品或上述产品的组合。衍生品的基础资产既可包括证券、指数、利率、汇率、货币、商品、其他标的，也可包括上述基础资产的组合；既可采取实物交割，也可采取现金差价结算；既可采用保证金或担保、抵押进行杠杆交易，也可采用无担保、无抵押的信用交易。
第四条 上市公司应建立有效的衍生品投资风险控制制度，采取合理的风险管理措施对衍生品价值变化进行有效监控及风险评估，及时对外披露衍生品投资的相关信息。
第二章 衍生品投资前的准备工作
第五条 上市公司开展衍生品投资前，应建立有效的衍生品投资风险控制及信息披露制度，明确规定衍生品投资的授权范围、审批程序、操作要点、风险管理及信息披露等具体要求。
第六条 上市公司开展衍生品投资前，应指定相关部门评估衍生品的投资风险，分析衍生品投资的可行性与必要性，及时上报突发事件及风险评估变化情况。
公司应指定董事会的相关委员会审查衍生品投资的必要性及风险控制情况。
第七条 上市公司开展衍生品投资前，应合理配备投资决策、业务操作、风险控制等专业人员。参与投资的人员应充分理解衍生品投资的风险，严格执行衍生品投资的业务操作和风险管理制度。
第八条 上市公司在进行衍生品投资前，应当在多个市场与多种产品之间进行比较、询价；必要时可聘请专业机构对待选的衍生品进行分析比较；处于督导期的公司应请保荐机构或财务顾问就衍生品投资出具专项意见。
第九条 上市公司在进行衍生品投资前，应当制定相应会计政策，确定衍生品投资业务的计量及核算方法。
第十条 上市公司应严格控制衍生品投资的种类及规模，尽量使用场内交易的衍生品，本所不鼓励公司超出经营实际需要从事复杂衍生品投资，不鼓励公司以套期保值为借口从事衍生品投机。
第三章 投资审议程序和信息披露
第十一条 上市公司应当在公司章程中明确规定董事会可自行决定的衍生品投资种类及金额；超过董事会权限范围的衍生品投资应当提交股东大会审议；构成关联交易的衍生品投资应当履行关联交易表决程序。
第十二条 对属于董事会权限范围内或以套期保值为目的的衍生品投资，上市公司管理层应就衍生品投资出具可行性分析报告并提交董事会审核，董事会审议通过后方可执行。
第十三条 对于超出董事会权限范围且不以套期保值为目的的衍生品投资，经公司董事会审议通过、独立董事发表专项意见后，还需提交股东大会审议通过后方可执行。
在发出股东大会通知前，公司应自行或聘请咨询机构对其拟从事的衍生品投资的必要性、可行性及衍生品风险管理措施出具专项分析报告并披露分析结论。
第十四条 对于上市公司与关联方之间进行的衍生品关联交易，应提交股东大会审议后并予以公告。
第十五条 上市公司应及时通过指定媒体披露衍生品初始投资相关信息，并向本所提交以下文件：
（一）公告文稿；
（二）衍生品投资合同或具体说明材料；
（三）董事会决议、独立董事意见（如适用）、股东大会决议（如适用）；
（四）衍生品投资涉及的主管部门意见（如适用）；
（五）咨询机构出具的专项分析报告（如有）；
（六）本所要求的其他文件。
第十六条 上市公司应披露的衍生品投资相关信息至少包括以下内容：
（一）履行合法表决程序的说明。具体说明该项衍生品投资是否已获得上市公司董事会或股东大会批准，是否需要履行关联交易表决程序以及具体的表决情况；
（二）拟投资衍生品的主要条款。包括但不限于衍生品的种类、数量、金额、合约期限、履约担保、交易杠杆倍数、流动性安排、清算交收原则、支付方式等。如拟投资的衍生品属于场外签署的非标准化合约，上市公司还应披露交易对手方的基本情况、信用评级情况及履约能力介绍、交易合同生效条件、附加条件、保留条款以及争议处理方式等条款；
（三）本次衍生品投资的必要性。上市公司应披露本次衍生品投资的必要性、与公司日常经营需求的相关程度。如认定该项衍生品投资为套期保值行为，公司应对照企业会计准则说明其符合套期保值相关规定，并具体披露已拥有基础资产的数量或未来拟购入基础资产的安排；
（四）公司投资衍生品的准备情况。上市公司应披露公司的衍生品投资管理的组织框架、制度规定、人员配备情况以及参与衍生品投资的人员是否已充分理解拟投资衍生品的特点及风险；
（五）衍生品投资的风险分析。公司应分项披露投资各类衍生品的风险，包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等。公司应披露上述风险的估算方法、参数设置、发生概率以及可能给公司带来的最大损失金额；
（六）风险管理策略的说明。上市公司应分类说明各种已投资的衍生品的风险管理策略，评估各项衍生品投资的风险对冲结果及尚未对冲风险的敞口；
（七）衍生品公允价值分析。上市公司应引用公开市场交易数据或采用合适的定价模型，充分披露衍生品估值的假设前提与相关参数，对拟投资的衍生品的价值进行定性和定量分析；
（八）会计政策及核算原则。上市公司应分类说明各种已投资的衍生品以及其风险对冲行为的会计确认、计量方法，具体说明采纳上述会计核算方法的规则依据；
（九）相关机构及人员发表的意见。本次衍生品投资如涉及独立董事的专项意见、保荐人或财务顾问专项意见以及其他专业机构的专项分析报告，公司应一并予以披露；
（十）本所要求披露的其他内容。
第四章 后续管理和信息披露要求
第十七条 上市公司的相关部门应跟踪衍生品公开市场价格或公允价值的变化，及时评估已投资衍生品的风险敞口变化情况，并向董事会专门委员会报告。
第十八条 对于不属于交易所场内集中交收清算的衍生品投资，上市公司应密切关注交易对手信用风险的变动情况，定期对交易对手的信用状况、履约能力进行跟踪评估，并相应调整交易对手履约担保品的头寸。
第十九条 上市公司应根据已投资衍生品的特点，针对各类衍生品或不同交易对手设定适当的止损限额，明确止损处理业务流程，并严格执行止损规定。
第二十条 上市公司相关部门应及时向管理层和董事会提交风险分析报告。内容至少应包括衍生品投资授权执行情况、衍生品交易头寸情况、风险评估结果、本期衍生品投资盈亏状况、止损限额执行情况等内容。
第二十一条上市公司应针对已投资的衍生品特点，制定切实可行的应急处理预案，以及时应对衍生品投资过程中可能发生的重大突发事件。
第二十二条 上市公司已投资衍生品的公允价值减值与用于风险对冲的资产（如有）价值变动加总，导致合计亏损或浮动亏损金额达到公司最近一期经审计净资产的10%且绝对金额超过1000万人民币时，公司应以临时公告及时披露。
第二十三条 上市公司应在定期报告中对已经开展的衍生品投资相关信息予以披露，披露内容包括：
（一）报告期末衍生品投资的持仓情况。公司应分种类披露期末尚未到期的衍生品持仓数量、合约金额、到期期限、及占公司本期净资产的比例；
（二）已投资的衍生品与其风险对冲资产的组合浮动盈亏变化情况，及对公司当期损益的影响；
（三）衍生品持仓的风险分析及控制措施，包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等；
（四）已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定；
（五）公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一报告期相比是否发生重大变化的说明；
（六）独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控制情况的专项意见；
（七）本所要求披露的其他内容。
第五章 附则
第二十四条 本指引由本所负责解释。
第二十五条 本指引自发布之日起施行。
试论土地承包经营权改革
作者：倪昊
写作日期:2002年3月
电子邮件davsda@sina.com
[本文摘要]：土地承包经营权制度是我国农村土地制度的核心，在现行的法规政策中，土地承包经营权有多种不同的称谓，同时学者们对土地承包经营权性质的看法也各不相同。土地承包经营权制度有其成功之处，但随着经济的发展，该制度越来越阻碍了农村经济的发展。所以，有学者提出了以农地使用权为土地承包经营权物权化的模式。笔者认为农地使用权的物权化方式固然有其道理，但是物权有僵硬性的缺陷，在中国农村现在的经济条件下，这种改革方案必然会遇到极大的困难。在目前的条件下最佳的办法是实行土地承包经营权的契约化，用债权的灵活性来弥补物权的刚性，从而达到完善土地承包经营权，保护农民利益，发展农业的目标。
[关键字]：土地承包经营权 农地使用权 物权化 契约化
一、 土地承包经营权简介
中国长期以来一直是一个传统的农业国家，农业是否稳定、农业是否发展关系到整个国家的长期稳定和发展。中国新民主主义革命胜利之后，进行了农村土地制度的改革，废除了几千年来的封建土地制度，使农村生产力得到了极大的提高。在党的十一届三中全会的指引下，我国建立了土地承包经营制，使中国的农村土地制度又经历了一场重大的革命，从此土地承包经营权成为中国农地制度的核心。
土地承包经营权是指在农用土地集体所有的前提下，集体组织成员和集体经济组织通过签订土地承包经营合同而获得的在一定时期内，在政策法律的允许范围内经营农用土地的权利。由于这种权利是通过各式各样的土地承包合同而取得的，因此其内容具有多样性、差异性。
在政策法规中，关于土地承包经营权的称谓五花八门。有的称之为“土地承包经营权”、有的称之为“土地使用权”、有的称之为“农地使用权”、有的称之为“承包使用权”。本文为了讨论的需要,仍然采用土地承包经营权的概念.
关于农村土地承包经营权的性质也是一个有争议的问题。学者们众说纷纭，综合起来主要有劳动关系说 、 物权兼债权说 、债权兼物权说、复合所有权说 、田面权说 ，但主要集中在物权说与债权说之争上。
物权说主要理由有：第一，土地承包经营权是民法通则第五章“民事权利”第一节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”中所直接规定的权利。学术界通常认为，该节是对物权制度所作的规定；第二，承包人对所承包的土地有在法律上和在合同规定范围内直接控制、利用的权利；第三，土地承包权具有排他性；第四，土地承包经营权具有长期稳定性。
债权说的主要理由如下：第一，承包合同是当事人签订的，权利义务没有法定的标准。第二，承包权不能对抗发包权，强行摊派乱收费甚至任意撕毁合同，侵犯农户权利的现象大量存在。第三，发包人权利膨胀，干预农户的生产经营，农户转包需发包人的同意，这一点更无异于债权关系。第四，土地承包经营权是有期限的。
二、 土地承包经营权制度的成功之处
从总体上来说，农村土地承包经营权制度是成功的,其原因简述如下：
第一，我国土地承包经营权制度的产生大体上符合了我国“用地性质不同，法律调整不同”的客观规律。农村土地承包经营权区别于其他土地使用权的根本标志就是其权利的设定是否以农业生产经营为目的。
第二，土地承包经营权制度在一定程度上解决了土地归属与使用的问题。抛弃了过去立法“重归属，轻利用”的“所有权本位”观念。而通过承包经营合同把农地交到能够积极从事农业生产经营的农民个人手中，使农地在一定时期内充分发挥了其生产的潜力，实现土地的增殖，为整个国民经济建设做出了重大的贡献。
第三，土地承包经营制基本上实现了“耕者有其田”，在特定时期调动起了农民的生产积极性，为解决农业大国中农业人口的就业问题和维持整个国家、社会秩序的稳定发挥着极其重要的作用。
第四，土地承包经营权制度中有不少反映公有制特色的具体内容，如土地用途不可擅自改变、及时使用土地、减免承包费、法定最长承包期限及土地承包经营权消灭后的再生或补偿等，适当地体现着一定的国家或集体职能，即保障耕地资源的有效维护和充分利用、保障农民的劳动就业和基本生活、保证下一代获得土地承包经营权的平等机会等。
三、 土地承包经营权制度的缺陷、弊端及其原因
土地承包经营权制度在我国是现行农地使用制度的核心,在农村经济的发展中发挥了重大作用，使农民生产、生活面貌发生了翻天覆地的变化。但随着农村经济体制改革的深入，土地承包经营制的缺陷日渐明显，在很大程度上阻碍了农村经济的进一步发展。
（一）土地承包经营权制度的缺陷
1、现行土地承包经营权制度的法律法规不系统、不具体，而且比较滞后。在制度的具体实行中真正起到直接作用的是政府的政策和措施。原因在于家庭联产承包责任制的推行，本身就是一场自下而上的制度革新活动。政府的政策和措施在其过程中起着直接作用。而法律则在认可和规范农村基层的一系列制度创新活动中一直处于被动地位，所以不可避免地表现出严重的滞后性。例如，现行立法对于目前全国各地农村实践中出现的不同类型的农地制度， 就无统一的、系统的、及时的规范。所以现在应借助立法对全国各地农村的创新成果进行总结、巩固和统一。
2、现行法对农村土地承包经营权的本质内容即“农业经营”的含义没有作出具体规定。“农业”一词有广义与狭义之分，狭义上的农业是仅指栽培和饲养牧畜的生产事业，而广义上的农业还包括林业、牧业、渔业和农村副业等项生产在内。 在我国的相关法律文件和学者的论著中使用的“农业”—词多采广义上的概念； 而且在传统上，对“农业”一词一般理解成广义上的概念；在实践中也习惯于接受和使用广义上的“农业”一词。采广义上的“农业”与我国农村经济结构的现状更为相符，便于系统地规范狭义农业、林业、牧业、渔业和农村副业中的土地使用制度。
3、 行法在列举设定土地承包经营权的不同土地时，定性不准不清。《民法
通则》第80条第2款和第81条第3款分别规定了以土地为标的土地承包经营权和以森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源为标的土地承包经营权，而实质上，所谓的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面与在法律条文中未列出的耕地和草地等都是土地的不同自然表现形式，它们与土地不是一个层次上的概念。 因此，上述两种土地承包经营权之间的关系为包含与被包含的关系，不能并列于法律条文之中。否则容易让人产生误解，认为这两种权利是并列关系。例如，有的学者把上述二者强行割裂开来，把其中的后者定性为《法国民法典》和《德国民法典》中所说的用益权。
4、土地承包经营权本身含有债权属性。
现行土地承包经营权在性质上虽有争论，但不可否认它在某些方面的确表现出债权的属性。表现如下：第一，土地承包经营权的权利义务内容仍由联产承包经营合同设定，发包人仍保留了相当大的对发包土地的支配力，而承包人并无完全自主支配土地的权利，不具备物权法定的特性。从而使得这种权利的物权效力不强，使之具有债权的典型特征——相对性。当发包方违反承包合同时，其承担的是违约责任，并非是侵害物权所要承担的损害赔偿、返还原物、排除妨碍及消除影响等责任。因此，有的学者认为，现行土地承包经营权仍是一种典型的完全由联产承包合同约定的债权债务关系。 第二，现行土地承包经营权的主体主要限于集体与本集体农民，这反映了农村家庭联产承包责任制的初衷，但更反映了一种集体内部权利义务的分配关系。这使得土地承包经营权象是具有对人（作为土地所有者的集体）的效力，而并无物权的对世效力。当土地受到集体成员以外的人的侵害时，赖以救济的依据不是个别成员的承包经营权，而是集体的所有权。第三，现行法规定，承包人将承包合同转让或转包给第三者，必须经发包人同意。 这符合双务合同中债权债务概括转让或部分转让的特征，但不具物权转让的特征。第四，现行土地承包经营权的设定、变更和消灭没有严格的登记管理制度，这不符合物权的“公示公信”原则，反倒类似于债权的设立、变更和消灭方式。
（二）现行土地承包经营权产生的负面作用
由于现行的土地承包经营权有着明显的缺陷，所以在实践中产生了一定的负面作用。第一，不利于维护土地承包经营者的生产积极性。在承包双方之间，土地承包经营权的债权性为发包方利用土地经营管理人的优势地位任意侵害承包方的权益提供了方便；在外部关系上，承包人的土地承包经营权不足以对抗来自第三人的非法侵害，土地承包人几乎处于一种无权的地位。第二，不利于农用地使用权、收益权的市场流转，从而限制了市场对农用地利用的优化配置。承包人对承包标的的依法处分完全由发包人控制，发包人几乎处于准行政主体的位置。第三，刺激了承包人农业生产的“短期行为”，造成农用地的破坏，同时它还使得农民不能安心生产和进行长期投资，不利于农业生产的长期稳定发展。
（三）现行土地承包经营权制度缺陷的原因分析
从现在的角度来看，土地承包经营权制度确实是有缺陷的，咎其原因主要有两方面：
第一，农村经济发展的历史原因。法律制度根源于物质的生活关系，它表明和记载了经济关系的要求。同样，土地承包经营权制度也不是立法者凭空想象出来的，而是在我国对农村经济进行改革，推行家庭联产承包责任制后，为记载和调整产生的各种新型的农村经济关系而确立的。这一制度在当时不仅没有暴露出如此多的不足，而且适合了农村经济发展的要求，保障和推动着家庭联产承包责任制这一改革措施的贯彻和实施。现在农村生产力得到了极大的发展，对农村土地制度提出新的要求，使得土地承包经营权制度慢慢脱离了现实生产力的发展状况。而现行法对旧的土地承包经营权制度的改革又只是零散的修补，而且过分依赖于政策的颁布，显然难以满足农村经济发展的新要求，弊端由此产生。例如，土地承包经营权的短期性和不可自由流转性，就阻碍了土地生产率的进一步提高，阻碍了农村经济向集体经营规模化、集约化发展。由此可见，农村经济的不断向前发展，是使现行土地承包经营权制度表现出诸多局限的最主要、最根本的原因。
第二，立法理论和技术上的原因。农村土地承包经营权制度是我国特有的法律制度，在其确立之时，没有任何已有的立法模式可以借鉴，而当时我国法学研究不够深入，关于土地承包经营权制度的研究不成熟。由于立法技术上缺乏充足的理论指导，必然导致一系列的失误，所以在当初立法确立土地承包经营权制度时，没有为以后的自我完善和发展留下足够的余地，缺乏前瞻性。从而其自身的毛病积少成多，积小成大。例如，“土地承包经营权”这一名称的使用，便是当初立法技术上的失败，现已成为土地承包经营权改革的一个障碍。
四、 土地承包经营权物权化改革思路
由于现行的土地承包经营权存在明显的缺陷，所以学者们纷纷提出自己的设想来改革现行的土地承包经营权。现在的主流观点是把土地承包经营权物权化，所谓土地承包经营权物权化思路是指将土地承包经营权改造成为某一模式的用益物权，并将其纳入统一物权法体系的设想。这一思路主要针对现行农地使用制度中土地权利不稳定、缺乏有效保护等缺陷问题，建议运用效力强大的物权制度改造土地承包经营权以解决这些问题。这一思路目前得到大多数法学学者的赞同。
物权化思路是一个大趋势，得到了绝大多数学者的赞同。但用哪一种模式来进行土地承包经营权物权化改革，不同学者有不同的观点。有的学者提出用永佃权的模式改造土地承包经营权 ，有的学者提出用用益权的模式来改造土地承包经营权 ，著名学者梁慧星提出的以农地使用权为模式来改造土地承包经营权的思路 得到了众多学者的赞同。
所谓农地使用权是指农业经营者在集体经济组织所有的或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。
（一）农地使用权的法律特征：
1、 农地使用权的主体为一切农业经营者。
2、 农地使用权系以集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用
的土地为客体。
3、 农地使用权系一种以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用
益物权。
4、 农地使用权是以支付地租而成立的物权。
（二）农地使用权的内容
所谓农地使用权的内容，也就是农地使用权应当包括的具体权能，笔者认为它应包括以下几方面。
